VEFA : un achat progressif sur plan

Avec la vente en l'état futur d'achèvement, on achète un logement qui n'existe pas encore totalement. Concrètement, l'acquéreur possède tout de suite le terrain, puis progressivement les murs et les étages à mesure qu'ils sortent de terre. Les paiements suivent cette cadence de construction. Le vendeur garde cependant la main sur les travaux jusqu'à leur réception définitive.

Un système avantageux pour le promoteur et l'État

Ce montage finance l'opération grâce aux versements des acquéreurs. La construction démarre réellement quand 30 à 50 % des lots sont vendus, seuil nécessaire pour obtenir les garanties financières bancaires. L'État encourage ce type d'achat via des frais de notaire réduits, le prêt à taux zéro ou encore le dispositif Pinel pour les investisseurs locatifs sous conditions. Attention à ne pas confondre avec le contrat de construction de maison individuelle où terrain et construction sont vendus séparément par deux acteurs distincts. L'opération suit trois étapes : contrat de réservation, signature définitive chez le notaire, puis livraison.

Le contrat de réservation engage le promoteur

Bien que facultatif, ce document préliminaire reste très courant. Il réserve un logement précis contre versement d'un dépôt de garantie et fixe déjà les conditions de vente futures. Généralement signé directement entre promoteur et acheteur sans notaire, sa présence reste toutefois recommandée. Il doit obligatoirement mentionner : description détaillée du bien (surface, pièces, emplacement), qualité de la construction globale, prix prévisionnel et révisions possibles, date de signature définitive, délais d'exécution. Le prix peut être ferme et définitif (rare mais sûr), prévisionnel (l'acheteur peut renoncer si l'écart dépasse certains seuils) ou révisable selon l'indice BT01 publié mensuellement, avec une hausse plafonnée à 70% de la variation de cet indice.

Dépôt de garantie plafonné et rétractation possible

Le montant bloqué dépend du délai avant signature définitive : maximum 5 % du prix si moins d'un an, 2 % entre un et deux ans, zéro au-delà. Ces fonds restent sur un compte séquestre jusqu'à l'acte notarié. L'acheteur dispose de dix jours calendaires pour se rétracter sans motif après réception du contrat. Passé ce délai, abandonner fait perdre le dépôt sauf exceptions légales : retard du vendeur, prix final dépassant de 5 % le prévisionnel, valeur réduite de 10 %, équipement manquant ou refus de prêt.